A loja estava no mesmo endereço havia onze anos. O contrato vencia em março, e o sócio deixou para conversar com o proprietário em fevereiro, confiante na relação de boa convivência. O proprietário respondeu que já havia fechado com outro interessado, por aluguel maior.
O direito à renovação existia. O prazo para exercê-lo tinha se encerrado em setembro do ano anterior, e era decadencial, o que significa que não se interrompe, não se suspende e não se recupera.
Onze anos de clientela construída no endereço valiam, naquele momento, exatamente o que vale uma mudança de ponto: o custo de recomeçar.
O prazo que define tudo, e o que conferir antes dele
A ação renovatória precisa ser proposta entre um ano e seis meses antes do fim do contrato. Fora dessa janela, o direito decai. Marque a data no calendário da empresa hoje, não no mês do vencimento.
- Contrato escrito e com prazo determinado, requisito do art. 51 da Lei 8.245/1991.
- Cinco anos de prazo, no contrato a renovar ou na soma ininterrupta de contratos escritos.
- Três anos no mesmo ramo, de forma ininterrupta, até a data da propositura.
- Aluguéis e encargos quitados, com comprovação documental.
- Fiador que aceite continuar, ou garantia substituta já definida.
- Proposta de valor para o novo período, porque a inicial precisa indicar as condições oferecidas.
- Cláusula de vigência averbada na matrícula, que protege a locação se o imóvel for vendido.
- Benfeitorias: verificar se o contrato tem renúncia à indenização e ao direito de retenção.
Contrato vencendo nos próximos dezoito meses:
Telefone: (11) 2386-2386
Locação comercial e ponto empresarial
O ponto comercial pode ter valor próprio. Empresas de varejo, saúde, alimentação, educação, serviços e atendimento presencial dependem de localização, fluxo, acesso, estacionamento, vizinhança, visibilidade e relação com clientes. Perder o ponto pode significar perder receita.
Contratos de locação comercial devem tratar de prazo, renovação, reajuste, garantias, atividade permitida, obras, placas, acessibilidade, licenças, condomínio, IPTU, cessão, sublocação, rescisão, multa, preferência e condições para ação renovatória. A empresa deve evitar contratos curtos demais quando investirá pesado em reforma, marca e clientela.
Ação renovatória: proteção que exige requisitos
A Lei do Inquilinato prevê a ação renovatória para proteger o locatário empresarial em determinadas condições. Em linhas gerais, exige contrato escrito e por prazo determinado, prazo mínimo de relação locatícia e exploração do mesmo ramo pelo prazo legal, entre outros requisitos. A empresa deve planejar isso com antecedência, porque perder prazo ou não preencher requisito pode comprometer a permanência no imóvel.
O erro é lembrar da ação renovatória quando a locação está acabando. Proteção de ponto comercial começa na assinatura do contrato, não na véspera da notificação do locador.
Built to suit: imóvel feito sob medida, risco também
Contratos built to suit envolvem construção ou adaptação de imóvel conforme necessidades do locatário, geralmente com prazo longo e remuneração que considera investimento do locador. Podem ser úteis para operações logísticas, industriais, varejistas, educacionais e de saúde.
Mas exigem cuidado. O contrato deve disciplinar projeto, aprovações, licenças, cronograma, entrega, especificações, responsabilidade por atrasos, garantias, prazo, multa, reajuste, rescisão antecipada, manutenção, seguros, benfeitorias e reversão. Em built to suit, sair antes do prazo pode custar caro, porque o investimento foi desenhado para aquela operação.
Garantias locatícias e exposição patrimonial
Fiador, caução, seguro fiança, carta de fiança, cessão fiduciária e outras garantias devem ser avaliadas conforme valor do contrato, risco e estrutura da empresa. Sócios que assinam como fiadores podem expor patrimônio pessoal. Empresas que entregam garantias excessivas reduzem flexibilidade financeira.
Garantia locatícia não deve ser tratada como detalhe administrativo. Ela pode ser acionada em caso de inadimplemento, rescisão, danos, encargos e multas. O jurídico deve revisar antes da assinatura.
Benfeitorias, obras e licenças
Empresas frequentemente investem em obras, layout, equipamentos, instalações, acessibilidade, climatização, fachada, elétrica, hidráulica e adequações regulatórias. O contrato deve prever autorização, responsabilidade, indenização, retenção, retirada, aprovação de projeto, licenças, alvarás e consequências ao final da locação.
Sem cláusula adequada, a empresa pode investir muito e não recuperar nada, ou ser obrigada a desfazer adaptações caras. O imóvel não deve consumir investimento sem regra clara.
Due diligence imobiliária empresarial
Antes de assinar contrato imobiliário relevante, a empresa deve verificar matrícula, titularidade, ônus, zoneamento, licenças, uso permitido, débitos, condomínio, restrições urbanísticas, acessibilidade, regularidade da construção, AVCB, exigências ambientais e compatibilidade com a atividade.
Em M&A, contratos imobiliários também são analisados. Se a operação depende de imóvel cuja locação vence em breve, sem renovação protegida, o comprador pode reduzir valor ou exigir regularização.
Quando o locador pode recusar a renovação
O direito à renovação não é absoluto. O art. 52 da Lei 8.245/1991 lista as hipóteses em que o locador não fica obrigado a renovar: quando, por determinação do Poder Público, precisa realizar obras que importem radical transformação do imóvel, ou obras que aumentem o valor do negócio ou da propriedade; e quando o imóvel se destina a uso próprio, ou à transferência de fundo de comércio existente há mais de um ano, de titularidade do locador, cônjuge, ascendente ou descendente.
Há ainda a hipótese da proposta de terceiro em melhores condições, tratada no art. 72, III, que o locatário pode cobrir.
O ponto que muitos desconhecem está no art. 52, §3º: se a renovação é negada em razão de proposta de terceiro, ou se o locador não dá ao imóvel o destino alegado, ou não inicia as obras no prazo de três meses, o locatário tem direito a indenização pelos prejuízos e lucros cessantes, incluindo a desvalorização do fundo de comércio e o custo da mudança.
Em outras palavras, a recusa pode ser legítima e ainda assim gerar indenização quando o motivo alegado não se confirma. Documentar o que foi alegado é parte da estratégia.
Shopping center: a regra é outra
O art. 54 da Lei 8.245/1991 estabelece que, nas relações entre lojistas e empreendedores de shopping center, prevalecem as condições livremente pactuadas nos contratos de locação e nas normas gerais do empreendimento.
Na prática, isso significa que boa parte do que seria discutível em locação comum é contratual no shopping: aluguel percentual sobre faturamento, aluguel dobrado em dezembro, fundo de promoção, cota condominial, res sperata, horário de funcionamento e restrição de mix.
O direito à renovação permanece, desde que preenchidos os requisitos do art. 51. O que muda é a margem de discussão sobre as condições, que o contrato antecipa. Por isso a leitura do contrato de shopping, antes da assinatura, costuma valer mais do que qualquer discussão posterior.
Venda do imóvel durante a locação
Dois dispositivos definem o que acontece quando o proprietário vende o imóvel locado.
O art. 27 assegura ao locatário o direito de preferência na aquisição, em igualdade de condições com terceiros, mediante notificação. O art. 8º estabelece que, se a locação não tiver cláusula de vigência em caso de alienação averbada na matrícula do imóvel, o adquirente pode denunciar o contrato com prazo de noventa dias para a desocupação.
A consequência prática é direta: cláusula de vigência não averbada é cláusula que não protege. A averbação custa pouco, é feita no cartório de registro de imóveis e é o que torna a locação oponível ao comprador. Empresa que investiu em reforma e clientela no ponto e não averbou a cláusula está a uma venda de distância de ter noventa dias para sair.
Benfeitorias: a renúncia que quase todo contrato tem
O art. 35 da Lei 8.245/1991 prevê que as benfeitorias necessárias são indenizáveis, e as úteis também, quando autorizadas, com direito de retenção. O mesmo artigo ressalva a existência de disposição contratual em contrário.
É por isso que a Súmula 335 do STJ reconhece a validade da cláusula de renúncia à indenização das benfeitorias e ao direito de retenção, presente na maioria dos contratos padronizados.
Para a empresa que vai investir em obra relevante, há dois caminhos antes de executar. Negociar a exclusão da renúncia para aquela obra específica, com autorização escrita e previsão de indenização ou de abatimento no aluguel. Ou aceitar a renúncia e tratar a obra como despesa amortizada no prazo do contrato, o que muda a conta de viabilidade do ponto.
Leia também
- Cláusulas que reduzem risco: garantias, rescisão e responsabilidade.
- Recuperação de créditos: quando o aluguel ou o cliente atrasa.
- Ações cíveis contra a empresa: o que fazer ao ser citado.
- Direito empresarial: como o escritório atua nessa frente.
O ponto vale anos de clientela. O prazo para protegê-lo é curto
Este texto cobre o que decide a continuidade do ponto comercial. O que ele não substitui é a leitura do seu contrato e a conferência das datas, porque o prazo da renovatória é decadencial e não se recupera.
A Assis Lira Advocacia atua em locação empresarial, ação renovatória, contratos built to suit, negociação com shopping centers, revisional de aluguel e despejo. A primeira conversa é com um sócio.
Conteúdo informativo e autoral, sem promessa de resultado e sem oferta a caso concreto, nos termos do Provimento CFOAB 205/2021. Não constitui parecer jurídico nem cria relação advogado-cliente.
Fontes
Lei 8.245/1991 (Lei do Inquilinato), arts. 8º (alienação do imóvel e cláusula de vigência averbada), 27 (direito de preferência), 35 (benfeitorias e direito de retenção), 37 e parágrafo único (modalidades de garantia e vedação à cumulação), 51 e §5º (requisitos da renovação e prazo decadencial de um ano a seis meses), 52 e §3º (hipóteses de recusa e indenização), 54 (shopping centers), 71 (requisitos da petição inicial da renovatória) e 72 (matéria de defesa). Súmula 335 do STJ (validade da cláusula de renúncia à indenização de benfeitorias e ao direito de retenção). Código Civil, arts. 421 e 422 (função social do contrato e boa-fé objetiva).
